¿Comprar o alquilar para establecer un nuevo negocio?

Actualizado: hace 3 días

Lo aconsejable es empezar alquilando debido a las limitaciones financieras que te puedes encontrar al principio además de por otra serie de ventajas:




  • De esta manera evitas un desembolso inicial importante cuando aún desconoces la viabilidad de tu nuevo negocio.

  • Alquilar no te compromete a una localización fija y te permite moverte con facilidad, en caso de ser necesario.

  • Ahorras en costes de mantenimiento, dado que es normalmente el arrendador quién los asume.

  • No adquieres obligaciones financieras por préstamos hipotecarios.

  • Realizas un gasto por alquiler que puede ser deducible en tu declaración del Impuesto sobre Sociedades.

Por este motivo debemos tener en cuenta que según la Ley de Arrendamientos Urbanos nos podemos encontrar con dos tipos de contratos

  1. Contrato para uso de vivienda.

  2. Contrato para uso diferente a vivienda, como locales comerciales, naves o viviendas en las que se realice una actividad profesional.

Es este último caso, es el que ahora nos concierne para poder empezar nuestra actividad. Los contratos de arrendamiento para negocio se rigen por la ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

¿Cuáles son mis obligaciones como arrendatario o inquilino?

Como arrendatario estoy obligado (empresa o autónomo) a ingresar ante la Agencia Tributaria las retenciones practicadas en las facturas de manera trimestral, mediante la presentación del modelo 115 (modelo anual 180)

Sin embargo, tendremos la opción, como empresario, de desgravarnos el gasto de dicho alquiler en el Impuesto sobre Sociedades (IS).

En ocasiones no existe obligación de retener. A continuación detallamos cuando ocurre:

  • Arrendamiento de vivienda por empresa para sus empleados.

  • Las rentas de un mismo arrendatario no supere los 900 € al año.

  • Cuando las rentas que se obtengan se refieran al artículo 9.1. de La Ley del Impuesto sobre Sociedades.

  • Cuando la actividad del arrendador se encuentre en el epígrafe 861. Para ello, el propietario debe darse de alta en Hacienda mediante el modelo 036, como arrendador de locales de negocio siempre y cuando sea:

  • Persona jurídica

  • Entidad en régimen de atribución de rentas (Comunidades de bienes, sociedades civiles, etc.)

  • Comunidad de propietarios

  • Persona física que sea empresario o profesional si paga rentas en el ejercicio de sus actividades. - Por tanto un particular no profesional no practicará retenciones si alquila, por ejemplo, un local para utilizarlo como trastero.

En estos casos se me facilitaría como inquilino un certificado de exoneración de retenciones como justificante. Sin embargo, es el arrendador quien deberá solicitar el certificado ante la AEAT con la cumplimentación del modelo 01, “Solicitud de Certificado sobre Exoneración de Retención”.

En el caso de una vivienda alquilada a una persona física, que emplea el piso para vivir, pero también para oficina o despacho profesional, por ejemplo, en una proporción del 50%, se tendría que aplicar IVA en su totalidad. El autónomo o profesional solamente se podría deducir el alquiler de acuerdo al porcentaje de superficie de la vivienda que afecta a la actividad empresarial.

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¿Y si soy el arrendador o propietario?

Si soy el propietario del inmueble debo emitir factura al arrendatario con el IVA actual del 21% y aplicando la retención correspondiente. Hay que tener en cuenta que no existe la obligación de que aparezca en la factura la retención, aunque lo frecuente es que se incluya.


Dicha retención ha venido siendo modificada desde el año 2015 pasando del 20% (Enero/2015), al 19,50% (Julio/2015) y a partir de Enero del 2016 hasta la actualidad se aplica una retención del 19% (este importe se reduce a la mitad en Ceuta y Melilla). Tanto el IVA como la retención se aplican sobre todos los conceptos incluidos en la factura, como por ejemplo, IBI, Comunidad, Suministros.


Además tengo que declarar trimestralmente el IVA mediante el modelo 303 y el correspondiente modelo anual, modelo 390. También debo declarar en mi renta los rendimientos de los alquileres como capital inmobiliario descontando en dicha renta, los importes de las retenciones realizadas en las facturas por alquiler.


De manera similar, si el propietario del inmueble es una empresa, además de emitir factura y realizar trimestralmente sus declaraciones de IVA, la sociedad deberá declarar el rendimiento en el Impuesto sobre Sociedades.


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